普通住宅建筑层高不得低于2.9米

      记者昨日从规划部门获悉，普通根据我市新施行的住宅《南昌市建筑工程建筑面积、容积率、建筑建筑密度计算规则（2014修订）》，层高建筑层高低于2.2米的低于按一半面积计入容积率，凸窗长宽高符合规定的普通、坡度小于30°的住宅坡顶建筑，以及建筑物外墙外保温层均可不计入容积率。建筑

层高低于2.2米按一半面积计入容积率

《规则》提出，层高以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并计入容积率：地上建筑物（含建筑物顶部的低于楼梯间、电梯机房，普通及有围护结构的住宅结构转换层、设备管道层、建筑底层车库、层高杂物间等）结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率；结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率。低于

在室外地坪以上部分的高度超过1.5米的集中地下室，其建筑面积计入容积率。同时，底层临街商业的后半部分架空层应当计入容积率；超高层建筑避难层的其它非避难空间（如楼梯间、电梯井、其它功能性用房等）应当计入容积率；商业、办公、旅馆等公共建筑项目的地下室除停车及设备用房以外的其它功能性用房应当计入容积率。

建筑物外墙外保温层不计入容积率

《规则》提出，以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积但不计入容积率：建筑物的外墙外保温层；主体建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于停车及设备用房的地下室；住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超过1.5米的用于储藏功能的住宅地下室或半地下室；结构层高不超过4.5米、通透的、无围护结构的五层（含五层）以上住宅、中小学等公益性建筑的底部架空层；无围护结构的结构（设备管道）转换层（结构层高不超过4.5米）；超高层建筑的无围护结构的避难层（非避难空间除外）；出挑宽度大于2.1米的公共建筑悬挑雨篷，出挑宽度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷；地下室的通风井和有顶盖的采光天井。

普通住宅建筑层高不低于2.9米

建筑结构层高计算标准方面，普通住宅建筑标准层结构层高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米。套型建筑面积大于144平方米的住宅建筑标准层结构层高可适当提高，但最高不大于3.6米。办公、宾馆（高档酒店、宾馆除外）建筑标准层结构层高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米。门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅、会议室等不列入超层高控制范围。

单层单间面积小于300平方米或分隔成小间的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.5米。兼作售楼使用的商业用房的结构层高不应超过9米，建筑面积最大不超过300平方米。单层单间面积大于300平方米小于1000平方米的沿街商业（含商业街）建筑结构层高不大于4.8米。单层单间面积大于1000平米的商业建筑结构层高不宜超过6米，且不得分割。电影院、剧场、体育馆、展览馆、大型商业综合体等公共建筑结构层高可按功能要求适当加高。

临江、临湖、临主干道阳台统一封闭

住宅阳台按《建筑工程建筑面积计算规范》计算建筑面积并按水平投影的一半（即原规范）计入容积率。南向或东西向主阳台最大进深不得大于1.8米，北向或东西向次阳台最大进深不得大于1.2米，超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。

住宅各类阳台水平投影面积之和不得大于套内建筑面积（含阳台水平投影面积）的12%(超高层住宅控制在20%)。住宅原则上不设置高度为两层或两层以上的阳台。同时，北向外廊、北阳台及临江、临湖、临城市主要干道的阳台原则上要求统一封闭（利用外廊和内天井通风的外廊除外）。与阳台相接的附属构件，如其底板与阳台底板高差小于0.6米、有围护设施、位于房屋建筑结构围合范围以内或外挑宽大于0.6米的，均视为阳台，其计算方法同阳台。

坡度小于30°的坡顶建筑不计入容积率

顶层住宅往往有坡屋顶，那么坡屋顶如何计算容积率？坡屋顶起坡高度为零、坡度小于30°的坡顶建筑不计入容积率；起坡高度小于0.6米、坡度小于45°的坡顶建筑结构净高在2.2米及以上的部位应按全面积计入容积率，坡顶局部造型坡度大于45°的部分面积不大于屋顶面积的1/6；超过此规定的坡屋顶按全面积计算建筑面积并计入容积率。

凸窗长宽高符合规定可不计算建筑面积

为了加强采光，南昌不少住宅设有凸窗，也称为飘窗。《规则》提出，凸窗突出外墙的距离不大于0.7米、结构净高小于2.1米、窗台高度不小于0.45米且宽度不大于该开间的70%面宽的，可不计算建筑面积、不计入容积率；否则按该凸窗维护结构外围水平面积一半计算建筑面积并计入容积率。

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